משכנתא למתחילים – המדריך השלם

משכנתא למתחילים – המדריך השלם

משכנתא – אחד המושגים המסובכים ביותר לזוגות צעירים ולאנשים שרק רוצים לגור בדירה משלהם ולהתחיל בה את חייהם.
אז אם אתם נלחצים רק מתהליך לקיחת המשכנתא, לא בקיעים במושגים בעולם המשכנתא, ובכללי,
חושבים שהתהליך הזה מסובך מידי בשבילכם,
המאמר הזה בדיוק בשבילכם! במאמר זה ריכזנו לכם את כל המושגים החשובים ביותר ואת כל תהליך
לקיחת המשכנתא בצורה נגישה שכל אחד יוכל להבין.
הסתקרנתם? המשיכו לקרוא.

אז קודם כל – מה היא בעצם משכנתא?

משכנתא היא סכום כסף גדול שעוזר לכם להשלים את הסכום שאתם זקוקים לו לרכישת נכס נדלן, ברוב הפעמים זו תהיה דירה.
כיום, רוב האנשים נדרשים להיעזר במשכנתא בעת קניית הדירה שלהם, ובייחוד זוגות צעירים שרוצים להתחיל את חייהם בדירה משלהם.

אז מה בעצם מייחד את הלוואת המשכנתא משאר ההלוואות?

הלוואת המשכנתא היא הלוואה בסכומים גדולים, ואופן החזרי התשלומים יכולים להתפרס על פני שנים רבות, עד כ30 שנה!
כך החזר הלוואה זו יכול להיות מאוד נוח לאנשים הלווים אותה. ההבדל השני בין משכנתא לבין הלוואה רגילה הוא שבמשכנתא
הבנק חייב לקבל בטוחה, ובמקרה הזה הנכס שאתם רוכשים הוא הבטוחה של הבנק, כך שמכירה של הדירה
לפני סיום תשלומי המשכנתא מחייב אישור מהבנק על כך.

ולפי מה הבנק מחליט מהו גובה הלוואת המשכנתא שהוא מעניק לנו?

הבנק מחליט מהו גובה ההלוואה שתקבלו, זה אומר שגם אם תצטרכו סכום מסוים, יכול להיות שהבנק יחליט לתת לכם סכום נמוך יותר לפי שיקולו הכלכליים, אז מה הם השיקולים?

הבנק משקלל את הסכום אותו הוא מוכן להלוות לכם בעזרת חישוב של שווי הנכס שאותו אתם מעוניינים לקנות, את כושר
ההחזר החודשי שלכם ואת הביטחונות שלכם, ורק לאחר השקלול הוא יחליט מה הסכום אותו הוא מוכן להלוות. כמובן שיש לסכום ההלוואה תקרה של 75% משווי הנכס במידה וזו דירה ראשונה, ו70% מגובה משווי הנכס במידה וזו דירה שנייה,
סכומים גבוהים מאחוזים אלו הבנק לא יוכל להלוות לכם.

ריביות – למה בעצם צריך את זה?

לפני שאתם מתחילים להתבאס על הבנק ועל כך שאתם משלמים לו ריביות תחשבו כך, הבנק מלווה לכם סכום גדול מאוד
בפעימה אחת, פורס לכם את התשלומים למשך לא מעט שנים, ומסתכן בכך שיכול להיות שלא תחזירו לו את מלוא הסכום, מה יצא לו מכך? והתשובה היא – ריביות! ריבית היא בעצם המחיר שאתם משלמים לבנק בתמורה להלוואה שלכם, אז לפי מה הבנק קובע
מהו גובה הריביות שהוא נותן לכם?

הבנק מסווג את הלקוחות המבקשים הלוואת משכנתא כלקוחות “מסוכנים” ולקוחות “בטוחים” כאשר ככל שתיחשבו “מסוכנים”
יותר, גובה הריביות יעלה, ולהיפך, ככל שתיחשבו “בטוחים” יותר, גובה הריביות ירד.

למשל, אם אתם משתכרים נמוך, ההתנהלות הכלכלית שלכם לא ממש טובה ואין לכם עבודה קבועה ויציבה, אתם תיחשבו
ללקוחות מסוכנים, כמובן שיש סקאלה, וגובה הריבית תלויה גם בגובה שלכם בסקאלה, אך עדיין הריביות שלכם יהיו גבוהות מאשר
הריביות של לקוחות המשתכרים טוב, מתנהלים כלכלית טוב, ונמצאים כבר מספר שנים בעבודה קבועה ויציבה.

על מנת להבין לעומק את כל מושגי המשכנתא ולהבין לפי מה הבנק פועל ובוחר עבורכם את תנאי המשכנתא,
מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות מנוסה שיסביר לכם את כל מה שאתם צריכים בכל הנוגע למשכנתא.

משכנתא עכשיו מראה לכם את הדרך למשכנתא חדשה

תהליך המשכנתא – כל מה שצריך לדעת

לאחר שהבנו מהי משכנתא ולפי מה הבנק בוחר את סכום ההלוואה
ואת גובה הריבית, הגיע הזמן להבין איך הולך תהליך המשכנתא עצמה, ומה צריך לעשות.

תהליך המשכנתא מורכב מכמה שלבים:

שלב ראשון – בקשת אישור עקרוני והגדת סכום המשכנתא

שלב שני – בחירת בנק

שלב שלישי – שעבוד הנכס לבנק

שלב רביעי – אימות נתונים וקבלת ההלוואה

בשלב זה אתם פונים לבנק בבקשה לאישור עקרוני, באישור העקרוני הבנק בעצם מביא לכם מסמך בו רשומים סכום הכסף שהוא מוכן להלוות לכם, והריביות שהוא מוכן לתת לכם עם ההלוואה.

חשוב לזכור שאישור עקרוני חייב להיות תקף לפחות לשבועיים, בעוד אתם לא חייבים לבנק כלום בעת קבלת האישור העקרוני, ויכולים (ואפילו מומלץ) לבקש אישור עקרוני ממספר בנקים ולהשוות בין ההצעות שלהם.

בעת בקשת האישור העקרוני תצטרכו למלא פרטים אישיים כגון הנכסה ומצב עו”ש, בנוסף, תצטרכו לספק לבנק מסמכים המאמתים פרטים אלו, כך שעדיף לרשום את הנתונים האמיתיים שלכם בטופס הבקשה.

לאחר שביקשתם אישור עקרוני ממספר בנקים, סביר להניח שכל הצעה שונה מההצעה השנייה,
כך שתוכלו לבחור מבין כלל ההצעות שניתנו לכם את ההצעה המשתלמת ביותר עבורכם,
ולהתחיל הליך פתיחת תיק משכנתא באותו הבנק בו בחרתם.

בשלב הזה אתם אמורים לשעבד את הנכס העתידי שלכם
אל הבנק שישמש לו כבטוחה עד להשלמת החזרי המשכנתא שלכם.

בשלב זה הבנק מעביר את תיק המשכנתא שלכם לבדיקה, ולאחר שהוא מאמת שכל הפרטים שמילאתם בטופס בקשת האישור העקרוני היו נכונים, תוכלו לקבל את הכסף.

הכסף מועבר מהבנק ישירות אל מוכר הנכס, ומשלים לכם את הסכום הנותר לרכישת הדירה שלכם.

בשביל לעבור את כל תהליך לקיחת המשכנתא בצורה חלקה וללא בעיות מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות שידריך אתכם לכל אורך התהליך וינהל לכם את תהליך המשכנתא בצורה הטובה ביותר.

אז איך מבצעים תכנון פיננסי נכון?

קודם כל, לפני שאתם מתחילים לפנטז על בית החלומות הגדול והיוקרתי, או לשמוח מכך שהבנק מוכן להציע עד 75% מימון
משווי הנכס (במידה וזו הדירה הראשונה שלכם), תצטרכו לשבת, לתכנן את כל תהליך קניית הדירה, ולקחת בחשבון את כל ההשלכות הפיננסיות העתידיות שעלולות לקרות עם כל החלטה שלכם.

בדקו מהו שווי הדירה שאתם יכולים להרשות לעצמכם

הדבר הראשון שעליכם לעשות הוא לבדוק קודם כל מהו גובה ההון העצמי שלכם, לבדוק מספר דירות
במספר אזורים ולראות לפי כל מחיר של דירה כמה אחוזי מימון תצטרכו מהבנק.

יכול להיות שבדירה אחת תצטרכו 75% אחוזי מימון מהבנק (שזהו אחוז המימון הגבוה ביותר) ובדירה אחרת
תצטרכו 60% ואף 50% אחוזי מימון מהבנק, ולפי גובה אחוזי המימון תוכלו לדעת מהו טווח מחירי הדירות שאתם יכולים להרשות לעצמכם.

בדקו באיזו דירה תוכלו לקבל את אחוזי המימון הנמוכים ביותר

לאחר שהבנתם כמה אחוזי מימון תצטרכו לקבל מכל דירה, או אזור, עליכם לתת עדיפות לדירות שבהן אתם יכולים
לקבל את אחוזי המימון הנמוכים ביותר (כמובן במסגרת הדירות שאתם רוצים), מכיוון שככל שאחוזי המימון
מהמשכנתא יהיו נמוכים יותר, כך גם הריביות יהיו נמוכות יותר.

תבינו, כשאתם מגיעים לבנק ומצהירים בפניו שיש לכם הון עצמי בגובה של בדיוק 25% או 30% משווי הנכס,
כך הבנק יחשוש שלא תוכלו להחזיר לו את ההלוואה, ויתייג אתכם בתור לקוחות “מסוכנים” וכפי שאמרנו
למעלה, ככל שאתם נחשבים ליותר “מסוכנים” כך גובה הריבית עולה.

בדקו לכמה שנים תוכל לפרוס את התשלומים

עוד דבר נורא חשוב שמשפיע על הריבית הוא משך פריסת התשלומים. כידוע, מספר התשלומים המקסימלי נפרס על פני 30 שנים,
וזה יכול להיות פתרון מעולה לאנשים שרוצים להחזיר הלוואה מבלי להרגיש חנוקים, אך ככל שהתשלומים
נפרסים ליותר שנים, כך גם הריבית עולה.

הבנק לא מוכן לקבוע גובה החזר שגבוה משליש השכר החודשי שלכם, כך שבמידה ותוכלו לשלם יותר
בכל חודש מבלי לעבור שליש מהשכר שלכם, תוכלו לחסוך מכך לא מעט כסף בעתיד.

לקחת בחשבון אירועים מיוחדים

כידוע, החיים לא צפויים, ושום דבר אינו בטוח לעולם, אך יש דברים שכן ניתן לצפות מראש ולדעת
לתכנן לפיהם את יכולות ההחזרים העתידיים שלכם.

במידה ואתם זוג צעיר ללא ילדים, לקיחת ילד או מספר ילדים בחשבון יכול מאוד לעזור, או לימודים של אחד ההורים כגון תואר שני
יכולים להשפיע על העתיד הכלכלי, לכן כדאי לבדוק מהם התכנונים העתידיים שלכם ולהחליט איך לפעול לפיהם.

כמובן שכללים אלו הם כלליים, בשלב זה חשוב להיעזר ביועץ משכנתאות שיעזור לכם לבצע את התכנון הפיננסי
הנכון ביותר עבורכם בהתאם לנתונים האישיים שלכם, ליכולות ההחזר שלכם ולהעדפות האישיות שלכם.

המסלולים הנפוצים במשכנתא ובניית תמהיל משכנתא

יש לא מעט מסלולים במשכנתא, וכך גם אפשרויות הפיצול של המסלולים הן לא מעטות, אז מהן המסלולים הנפוצים ביותר?
ומה הסיכונים בכל אחת? בואו נגלה.

מסלול בריבית קבועה ולא צמודה למדד

במסלול זה אתם יודעים מראש מהי הריבית הקבועה לכם בהחזרים השוטפים, והיא לא משתנה לכל אורך השנים.

מה הסיכונים במסלול זה?

במידה ואתם מחליטים לפרוע את הלוואה תיאלצו לשלם קנס גבוה.

מסלול בריבית פריים עם משכנתא לא צמודה

במסלול הזה גם המשכנתא וגם הריבית לא צמודות למדד, ומסלול זה נחשב בטוח ומעולה לאנשים שמעדיפים להסתכן.

מה הסיכונים במסלול זה?

במידה וריבית הפריים עולה, גם גובה התשלום עולה.

מסלול צמוד למט”ח

גם הריבית וגם המסלול לא צמודים למדד המחירים לצרכן במסלול זה, והיתרון הבוהק בו הוא שניתן לפרוע את ההלוואה בכל זמן שתרצו, ללא תשלום קנס וללא נקודות יציאה

מה הסיכונים במסלול זה?

מסלול זה מוגדר בסיכון גבוה מכיוון שבמידה ושער החליפין קופץ, כך גם הריבית ומסלול המשכנתא קופצים.

כאמור, אלו הם רק המסלולים הנפוצים ביותר וקיימים כ 30 מסלולי משכנתא שונים כיום!
אז איך בונים את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר עבורכם?

מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות מנוסה ומקצועי שיבנה לכם תמהיל משכנתא המותאם מהנתונים האישיים שלכם,
יכולות ההחזרה שלכם, גובה הריבית כיום, וההעדפות האישיות שלכם, וכך להשיג את תמהיל המשכנתא המושלם עבורכם!

מחשבון משכנתא חדשה

משא ומתן מול הבנק

לפני שאתם ממהרים לחתום על מסמכי המשכנתא בבנק שהציע לכם את התנאים הנוחים ביותר אם זה למשכנתא חדשה או למיחזור משכנתא , זכרו שגם שאר הבנקים יכולים לתת לכם תנאים כאלו, ואף תנאים יותר אטרקטיביים.

תבינו, הבנקים מתחרים אחד בשני, פתיחת תיק משכנתא מניבה לבנק רווחים של מאות אלפי שקלים, אז איזו סיבה יש לו לוותר עליכם? יש לו יותר אינטרסים מאשר לכם שתיקחו אצלם את הלוואות המשכנתא, אז איך עושים זאת בצורה הנכונה?

אישור עקרוני

כיום קיימים בישראל כ8 בנקים למשכנתאות, זהו מספר לא רב, כך שמומלץ לגשת לכמה שיותר בנקים ואף לכולם לקבלת אישור עקרוני. לאחר שקיבלתם את האישור העקרוני, יש לכם לפחות 14 ימים שבהן האישור העקרוני בתוקף ושום פרט בו לא יכול להשתנות מצד הבנק, ואילו אתם, לא מחויבים לבנק ויכולים לפנות לכמה בנקים שתרצו במקביל.

לאחר שקיבלתם את האישור העקרוני מכל הבנקים שפניתם אליהם, מומלץ לבחור את שלושת הבנקים שנתנו לכם את ההצעות האטרקטיביות ביותר ולנהל מולן מו”מ. כך כשאתם מנהלים מו”מ עם הצעות אחרות אטרקטיביות מבנקים אחרים, יש לכם קלף מול הבנקים המתחרים להשיג תנאים יותר טובים.

עמלות פירעון

עוד דבר חשוב שמומלץ לנהל עליו מו”מ הוא עמלות פירעון מוקדם וגובה הקנסות, כדאי לנסות להשיג הקלות וקנסות נמוכים כך שבמקרה של פירעון מוקדם או מחזור משכנתא לא תצטרכו לשלם קנס גבוה במיוחד כפי שקורה היום בלא מעט בנקים.

הכרת הבנקים

לפני שאתם מתחילים לנהל מו”מ אל מול הבנקים, מומלץ לחקור עליהם קצת במעמקיי האינטרנט ואף לשמוע המלצות ומשובים מאנשים שאתם מכירים. כדאי להגיע אל הבנקים כשכבר יש לכם מידע לגביהם, לגבי על מה הם שמים פחות דגש במהלך מתן הלוואה ועל מה הם שמים יותר דגש, על מידת הנוקשות או הגמישות שלהם בשיפור תנאים ועל שירות הלקוחות שלהם במקרים של בעיה. כך תוכלו לדעת באיזה אופן לפנות לבנקים, אילו נקודות חוזקה שלכם מומלץ לכם להזכיר ואילו נקודות חולשה שלכם מומלץ לכם לנסות לשפר בטרם ההגעה אל המו”מ מולם.

במילה אחת – זמן

קודם כל, הדבר החשוב ביותר בניהול מו”מ אל מול בנק או מספר בנקים, הוא לא להיות לחוצים בזמן! עליכם לבוא רגועים, להגיע לכל הפגישות הנדרשות, לשאול ולקבל את כל הפרטים הנדרשים לגבי הבנקים שאתם מתבלטים עליהם, ולקבל את ההחלטה רגועים ובלי לחץ של זמן.

מומלץ להתחיל את תהליך האישור העקרוני כבר 3 חודשים מראש לפני שאתם צריכים את הכסף, ולנהל מו”מ עם כל הבנקים שנתנו לכם את ההצעות האטרקטיביות ביותר במקביל. כך, תוכלו או להוריד את ההצעה המשתלמת ביותר למשתלמת אף יותר, או לקבל הצעה משתלמת בבנק בו העדפתם מראש לקחת את הלוואת המשכנתא (למשל הבנק בו החשבון שלכם מנוהל).

שלב זה הוא נורא קריטי מפני שהוא קובע את התנאים הסופיים שתקבלו מהבנק, וכל שינוי קטן בתנאים אלו יכול להביא לחיסכון של עד עשרות אלפי שקלים, בשביל להטיח לעצמכם מו”מ איכותי ומקצועי אל מול הבנקים והשגת התנאים הטובים ביותר שתוכלו להשיג בהתאם לנתונים האישיים שלכם כדאי ואף מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות שילווה וידריך אתכם לכל אורך התהליך.

בשורה התחתונה, הלוואת משכנתא הוא בהחלט דבר לא פשוט ולעיתים טעות קטנה יכולה לעלות לכם כסף רב בעתיד. בשביל להימנע מטעויות יקרות כאלו, מומלץ להיעזר בכל התהליך ביועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה שייעץ לכם וייתן לכם טיפים לקבלת המשכנתא הטובה ביותר עבורכם.

חברת משכנתא עכשיו זוהי חברת משכנתאות מהמובילות בארץ, עם המון לקוחות מרוצים, ויועצי משכנתאות מנוסים, מקצועיים, ואדיבים, אז אם אתם רוצים לקבל את המשכנתא הטובה ביותר בשבילכם, למה אתם מחכים? השאירו פרטים למטה ונחזור אליכם בהקדם!

בית על מחשבון

אולי יעניין אותך גם:

דילוג לתוכן