משכנתא למסורבים

הדרך למנוחה והנחלה – חלום הבית שיתגשם בעזרת המשכנתא – עשויה להיות מאתגרת ורצופת מכשולים.
היועצים של משכנתא עכשיו יוכלו ללוות אותכם יד ביד לאורך כל התהליך.
רובנו, אם לא כולנו, רוצים שיהיה לנו בית משלנו, נכס אישי שייתן לנו ביטחון בחיים.
ברגע שאנחנו מחליטים שאנחנו מוכנים, אנו פונים אל הבנק בבקשה לקבלת משכנתא.
אך מה קורה משם? לעיתים מחליטים הבנקאים מסיבות מסוימות, לסרב לאשר לנו אותה, ולנו אין ברירה אחרת ואנו צריכים-
לחפש דרך אחרת לקבל משכנתא. תחסכו מעצמכם את כל הטרחה ותנו ליועצים של משכנתא עכשיו לעזור לכם! 

מהן הסיבות שיכולות להוביל לסירוב משכנתא?

 נקודת המוצא שלנו היא שישנן כל מיני סיבות הגורמות לבנק לחשוש ולא לאשר לכם משכנתא, אך המניע העיקרי הוא בדרך כלל חששם של הבנקאים ממצב בו לא תהיו מסוגלים לעמוד בהחזר המשכנתא.

מה הסיבות שבגינן הבנק עשוי לחשוב שאין באפשרותכם לעמוד בהחזרים?

  • BDI שלילי – זוהי למעשה אחת הסיבות הכי שכיחות בקרב מסורבי משכנתא. אז מה זה בעצם? BDI שלילי זהו בעצם דוח נתונים של האשראי שלכם. הבנק מסתכל על הדוח הזה ומקבל את המידע שהוא צריך כדי להחליט האם מגיעה לכם הזכות לקבל משכנתא. בין הדברים שהוא רואה שם זה: אלו הגבלות שחלו על החשבון, המחאות שלעיתים חזרו, לפעמים תהליכים של פשיטת רגל, הוצאה לפועל וכו'. יועץ המשכנתא שלכם יוכל לסייע רבות בניהול שיח פורה מול הבנקאים, שידגיש את חוש האחריות הכלכלי שלכם, וכך יעלה את חיוביות ה BDI שלכם.
  • מחסור בערבים –כאשר אתם מבקשים משכנתא מהבנק, הוא רוצה שתביאו לו ערבים.ערב הוא אדם שבטוח במאת האחוזים גם באמינות האישית שלכם וגם ביכולתכם הכלכלית לשלם, שכן הערב שם בכם את מבטחו ומיטב כספו, ולכן כאשר ביכולתכם להשיג חתימות ערבות – תגדל האמינות שלכם בעיני הבנקאים והסיכוי לקבל משכנתא יגדל. ערב לרוב יהיה אדם קרוב מדרגה ראשונה, כמו לדוגמה, הורה או אח. ברגע שאתם לא מצליחים להביא ערבים מתאימים, הבנק סביר להניח- יסרב לכם.

  • הכנסות נמוכות – אמינותכם הכלכלית היא היכולת שלכם להכניס כספים. בתהליך בקשת המשכנתא הבנקאי שלכם מתבונן בין היתר בדוח ההכנסות שלכם ובודק היטב הכל. מה זה הכל? הכנסות, הלוואות, הוראות קבע ועוד. וכמובן, מהן ההכנסות שלכם בשוטף, האם אתם מצליחים לסיים את החודש בפלוס, ואדרבא, האם תצליחו לגמור את החודש ביחד עם תשלומי משכנתא. אין סכום מדוייק אותו אתם צריכים להוכיח שביכולתכם להכניס בחודש על מנת שלא תסורבו. אולם לא פחות חשוב הוא מקור ההכנסה, עבודה מסודרת ויציבה תגדיל את הסיכוי למשכנתא, הכנסה שמקורה בקצבאות לדוג' – תקטין.

  • הון עצמי – משכנתא היא השלמה לסכום גדול ומשמעותי הקיים כבר אצל הלווה. כידוע, משכנתא אינה הלוואה המסייעת לאדם "להתחיל מאפס", משכנתא היא סיוע לאנשים שלרשותם כבר עומד הון עצמי מסוים. הבנק רוצה לדעת ולקבל הוכחה שאתם אכן בעלי הון משמעותי, ולכן עליכם להוכיח שיש לכם 30% משווי הנכס. אם אתם מעוניינים לרכוש נכס להשקעה, עליכם להוכיח שיש לכם 50% משווי הנכס. פחות משני אלו, כנראה שתהיו מסורבים.

  • גיל – הבנק מאמין בנעורים, גיל גבוה מדי עלול להוות מכשול. לעיתים גיל מבוגר מדיי עלול להרתיע את הבנקאים מלאשר את מתן ההלוואה שלא כמו משכנתא חדשה, שכן הוא חושש שאדם מבוגר מדיי אינו יאריך ימים ולא יוכל לשלם את המשכנתא במלואה כשהוא עודנו בחיים. ראוי לציין שלא תמיד ישנו סירוב, אך יש לקחת בחשבון מצב בו אפילו אם אושרה המשכנתא למרות הגיל, הבנק עלול לגבות כספים נוספים עבור דמי הביטוח. 

במערכת הבנקאית ישנם כמה סוגי מסורבים:

לקוח מוגבל רגיל – אדם שחתום על צ'קים ללא כיסוי

לקוח מוגבל רגיל הוא אדם שתועדו עשרה צ'קים ללא כיסוי שהוא חתום עליהם במהלך שנה אחת.

לבנקים ישנו סימון מסוים הניתן ללקוח מוגבל רגיל, וההגבלה שלו תהיה אך ורק על החשבון הנ"ל. אותו הלקוח יכול לחיות כרגיל ואף לנהל  חשבונות נוספים משום שהם על פי הבנק- אינם מסומנים כמוגבלים. ההגבלה תסתיים לאחר שנה מזמן כניסתה לתוקף.

לקוח מוגבל חמור – אדם החתום על צ'קים ללא כיסוי ביותר מחשבון אחד

כאן מדובר על מקרה חמור יותר מבחינת הבנק, בו חוזרים ללקוח עשרה צ'קים במהלך השנה, אך ביותר מחשבון אחד. או, מצב בו נגמרת ההגבלה שחלה על אותו אדם, והוא שוב פעם נכנס למצב של הגבלה בתוך פרק זמן של שלוש שנים.

במצב כזה הלקוח מסומן בנקאית כלקוח מוגבל חמור. במצב כזה הלקוח כמובן מוגבל בכל חשבונותיו.

לקוח מוגבל מיוחד -אדם השקוע בחובות חמורים

 כאן המצב שונה לגמרי, משום שבשונה מהמצב שהצגנו לפני כן, הנגרם בשל חזרת צ'קים, הגדרת לקוח מוגבל מיוחד נוצרת ממצב בו הלקוח מוצהר כפושט רגל, או שהינו חייב להוצאה לפועל ומוגבל גם שם.

מה כוללת ההגבלה כאן?

חוסר יכולת להשתמש בצ'קים או לפתוח חשבון חדש.

למעשה, לקוח זה חסום מביצוע של כמעט כל פעולה בנקאית.

 

 

בעצם, יועץ המשכנתאות של הבנקים לא מייצג אתכם
אלא מייצג את הבנקים מולכם. 

אתם צריכים יועץ מנוסה לצידכם שייצג אתכם אל מול פקיד המשכנתאות של הבנק וידאג לכם למשכנתא הטובה ביותר שאתם יכולים לקבל.

"מסורב משכנתא" כנראה הטייטל הכי לא נעים במדינה שלנו, לא מעט אנשים ניגשים לבנק לבקש הלוואת משכנתא למרות שהם יודעים שיש סיכון שהם יקבלו סירוב,
או אפילו מבלי לדעת שיש סיכון כזה.
אז איך אפשר להימנע מהטייטל הלא נעים הזה, להצליח לקבל משכנתא ולקנות את בית חלומותיכם כבר עכשיו?
בדיוק בשביל זה ריכזנו לכם בכתבה את כל הטיפים והשיטות שיוכלו לעזור לכם לעבור מבסיכון לסירוב לבעלי נכס! סקרנים? המשיכו לקרוא.

הפרמטרים והקריטריונים של הבנק למתן משכנתא

הבנקים במדינת ישראל עלולים להפוך חשבון בנק למוגבל במקרה שבו חזרו לאותו לקוח 10 שיקים מסיבה של אין כיסוי, מצב שכזה מקשה על קבלת המשכנתא. כיום, הבנקים נמנעים באופן כמעט מוחלט ממתן שירות ועבודה מול לקוחות מוגבלים בנקאית או כאלה בעלי עיקולים פתוחים שהינם בהיקפים גדולים ומשמעותיים. באשר לשיעור ההחזר ביחס להיקף ההכנסות, הרגולציה במדינת ישראל אינה מאפשרת לבנקים להעניק אישור למשכנתא במקרה בו שיעור – גובה ההחזר שלה מסך ההכנסה עומד על יותר מ – 50%. רוב הבנקים נוקטים ומיישמים גישה מחמירה ולא מאפשרים מתן משכנתא כאשר ההחזר הינו גבוה מ – 40% ולעתים אף במקרים ששיעור ההחזר הינו שליש מההכנסה. במקרים בהם יש בעיות כלשהן ברישום של הדירה או בטוחה לא מאושרת, בהחלט ייתכן ותיתקלו בסירוב מהבנק למתן משכנתא. לדוגמא, אם רישום הדירה ברשות מקרקעי ישראל או בלשכת רישום מקרקעין לא תקין, במרים בהם יש חריגות בנייה או דירה מחולקת, בנייה ללא היתר, עיקול או שעבוד של הנכס, שימוש חורג בנכס, הערכת השמאי הינה נמוכה מהמחיר שנמצא בשטר המכר ועוד.

צעדים מומלצים לנקיטה במקרה של משכנתא מסורבת

 

במקרה של שקיבלתם סירוב לבקשת משכנתא מהבנק, הצעד הראשון והמומלץ הינו לעצור ולא את התהליך ולא להמשיך בהגשת בקשות לבנקים נוספים, מכיוון שרוב הסיכויים הם שגם יתר הבקשות יענו בסירוב. בשורה התחתונה, כל הבנקים מתבססים על אותם הנתונים שנאספים אודות מגיש הבקשה ועל הדירה והנכס עצמם ומשום כך, הם צפויים להיתקל באותם נתונים בעייתיים שיובילו לסירוב. חשוב להבין ולדעת שבמידה ומגישים בקשה למשכנתא לבנק ונתקלים בסירוב, בהגשת בקשה נוספת, הבנק יראה ברישומים שניתן סירוב וקיים סיכוי גדול שהוא לא יאפשר הגשת בקשה נוספת לפרק זמן מסוים. לכן, במקרה שבו מקבלים סירוב מכמה בנקים, בהחלט ייתכן שמגיש הבקשה לא יהיה רשאי ויוכל להגיש בקשה למשכנתא לאורך זמן רב.

הוצאת דו"ח נתוני אשראי

על מנת לאשר משכנתא או לסרב לבקשה, הבנקים אוספים כמה שיותר נתונים ומידע בנוגע להתנהלות הפיננסית של המגיש. בעבר, אוגד מאגר הנתונים הפיננסים תחת חברת BDI, אולם החל משנת 2019 הבנקים עושים שימוש בדו"ח מאגר מידע ממשלתי הקרוי דו"ח נתוני אשראי. את הדו"ח הזה הבנק מקבל עבור כל מגיש בקשה למשכנתא והוא משפיע באופן משמעותי על ההחלטה שתתקבל.  הדו"ח מספק לבנקים גישה קלה וישירה לנתונים פיננסיים רלוונטיים של מגיש הבקשה ובעקבותיהם הוא קובע את מידת אמינותו של הלווה.

תיקון או מחיקת נתוני אשראי שגויים או לא רלוונטיים

נתוני האשראי כוללים מידע אודות חובות פתוחים, פשיטת רגל והוצאה לפועל, עיקולים ושעבודים ועוד. בחלק מהמקרים, חובות שנפרעו באופן מלא נותרים על ידי הבנקים בהגדרה ובסטטוס "פתוחים" גם כאשר הם כבר נסגרו בפועל וזאת אך ורק משום שפקידי הבנק שכחו לשנות את הסטטוס. על סמך התמונה הלא מדויקת בהכרח של נתוני האשראי שהבנק מקבל, החלטה בנוגע לאישור משכנתא עלולה להיות שגויה בשל התבססות על מידע מוטעה או לא מעודכן. במקרים אלה ואחרים, חשוב לפנות לחברות מקצועיות שעוסקות בתיקון ומחיקה רשמית וחוקית של נתונים לא נכונים, מעודכנים או רלוונטיים מהדו"ח דוגמת חובות לא סגורים. לכן, בכל מקרה של סירוב מצד הבנק, יש לבקש לקבל לידכם באופן עצמאי את דו"ח נתוני האשראי מבנק ישראל וזאת על מנת לבדוק האם ישנם נתונים שהינם ברי תיקון או בלתי רלוונטיים שמחיקה או תיקון שלהם תשפר ותגדיל את הסיכוי לקבל אישור למשכנתא. את ההליך זה רצוי לבצע בליווי של מומחים בתחום שהינם בעלי ניסיון ובקיאות בכל הנוגע לטעויות או מידע ונתונים שגויים שנפלו בדו"ח נתוני האשראי. חברות המתמחות במתן ייעוץ וליווי פיננסי, יזרזו עבורכם את התהליך וייקצרו את הבירוקרטיה שכרוכה בו.

מהן ההשלכות לסירוב משכנתא?

תחשבו על כך שפגשתם מישהו לראשונה, ובפעם הראשונה שפגשתם אותו הוא היה ממש לא נחמד,
חצוף, רגזן, ולא היה נעים בכלל לדבר איתו. בפעמים הבאות שיציעו לכם להיפגש איתו אתם תסכימו?
כנראה שלא, ומה אם יגידו לכם שזו הייתה התנהגות חד פעמית וכנראה שעכשיו הוא השתנה?
אולי תסכימו, אבל גם זה לא בטוח. ככה זה בדיוק עם הבנק!

אם קיבלתם סירוב מהבנק, זהו הרושם הראשוני שלכם עליו, זה אומר שהמוניטין שלכם הוא כבר לא טוב,
וכנראה שום דבר שתנסו לא יוכל לעזור. במה זה מתבטא?

רוב הסיכויים שאת ההלוואות הבאות שתבקשו הבנק גם להן יסרב,
וגם אם שיפרתם את ההתנהלות הכלכלית שלכם, שילמתם חובות או מצאתם עבודה קבועה ויציבה,
עדיין הבנק יזכור את הרושם הראשוני שלכם עליו, וכנראה שעדיין יסרב לתת לכם משכנתא.

לא לוקחים הצעה מהבנק לפני שמדברים עם היועצים משכנתא עכשיו

הפתרונות לקבלת אישור למשכנתא לאחר סירוב

הפתרון לקבלת משכנתא למסורבים משתנה בהתאם לסיבה לסירוב. בחלק מהמקרים, יש אפשרות לנסח  את הבקשה מחדש וזאת בהתאם לתנאים של הבנק – שינוי בשיעור המימון, ערבים נוספים וכו'. פתרון אפשרי נוסף הינו נטילת משכנתא חוץ בנקאית שניתנת ע"י גופים מורשים שאושרו ע"י הרגולטור להעניק משכנתא. במקרים רבים, נתקלים מבקשי משכנתא בקושי להבין מהי הסיבה המדויקת שהובילה לסירוב ולעתים קרובות, פקיד הבנק לא ממהר לצאת מגדרו בניסיון לסייע למגיש בקשה שקיבל סירוב. משום כך, חשוב להכיר ולדעת את הזכויות המגיעות לכם ואת הפעולות הנדרשות שניתן לנקוט בהן בדרך לקבלת אישור המשכנתא. כיום, ישנם גופים נוספים שמציעים משכנתאות ובנוסף ניתן וכדאי לפנות ליועץ מנוסה, מקצועי ומומחה למשכנתא מסורבת שיכול לנתח את הסירוב לבקשה ולגבש תכנית פעולה אפקטיבית לאישור מחדש, תוך הפעלת הכלים והקשרים הנכונים במטרה לזכות ולקבל את האישור המיוחל. התמודדות עצמאית מול סירוב למשכנתא עלולה להוביל לקבלת סירוב נוסף וכך גם לעיכוב ברכישת הנכס. מעבר לכך, כדאי לכם לנקוט בצעדים הבאים: 

ניסיון חוזר לקבל משכנתא מהבנק

בשלב זה קודם כל צריך להציב לעצמכם מראה מול הפנים, אתם צריכים להסתכל על עצמכם בדרך שבה הבנק מסתכל עליכם מבלי לתת לעצמכם הנחות או תירוצים.

השלב הראשון בניסיון חוזר לקבלת משכנתא הוא חיפוש הגורם או הגורמים לסירוב הבנק, האם זה מינוס? האם זה חוסר יציבות בעבודה? או האם זה בגלל חובות שעדיין לא שולמו?
אתם צריכים להיות הכי כנים עם עצמכם ולחשוב על כל פרט ופרט שגרם לבנק לסרב להעניק לכם משכנתא.

כשהבנתם את הבעיה או הבעיות שבגללם לא קיבלתם סירוב מהבנק, יש לכם שתי דרכים לפעול:

דרך א – בדרך זו מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה שמכיר את הבנקים ואת הדגשים שהם שמים בעת אישור המשכנתא.
אתם צריכים לחפש את הבנק שפחות שם דגש על הבעיה המובהקת שלכם שבגללה קיבלתם סירוב, ושהתחום שבו הוא שם דגש, זהו התחום בו יש לכם הכי פחות סיכון.

דרך ב – בדרך זו אתם "מתקנים" את הבעיות שבגללן סורבתם, ולאחר מכן אתם פונים (רצוי לבנק אחר) ומבקשים הלוואת משכנתא.

פניה לחברות חוץ בנקאיות

דרך זו היא דרך יותר ברת השגה, אך יש לה חסרונות. יש לא מעט חברות חוץ בנקאיות מורשות ומפוקחות שאתם יכולים לפנות אליהן לקבלת משכנתא גם אם אתם מסורבים.
ההבדל בין חברות אלה לבנקים הוא שחברות מימון לא כפופות לנהלים נוקשים כמו לבנקים, כך שהן יכולות לאשר יותר בקלות משכנתא.

החיסרון הבוהק בדרך זו הוא שאם הגעתם למצב של פנייה לחברה חוץ בנקאית כנראה שאתם בסיכון גבוה, וגם החברה יודעת זאת, כך שהריבית תהיה גבוהה בהתאם לסיכון.

לפני שמגיעים לרגע הסירוב – הגעה עם יועץ משכנתאות

חסכון מיחזור המשכנתא דרך משכנתא עכשיו

אם אתם מגיעים למצב שאתם מנסים להגיש בקשה למשכנתא בבנק, ויודעים שככל הנראה תקבלו סירוב, כדאי לכם להתייעץ עם יועץ משכנתאות מכמה וכמה סיבות.

קודם כל, רוב הסיכויים שאם לא למדתם את הנושא הזה, אתם לא תהיו מעולים בו ב100 אחוז ותדעו בדיוק כל מה שאתם צריכים לדעת עליו, ובמקרה של סירוב בבנק זה קריטי ביותר.

יועץ משכנתאות יבנה לכם תמהיל משכנתא נכון הכולל התאמה של מסלולי ההלוואה המתאימים לכם ביותר ביחס ליכולות ההחזר החודשיות שלכם, ויעזור לכם לתכנן את החזרי המשכנתא לאורך שנים כך שלא תמצאו את עצמכם לאחר מספר שנים אבודים ללא יכולת להחזיר את ההלוואה.

יועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה, מלבד העובדה שהוא מכיר טוב ומבין בכל עולם המשכנתאות, הוא גם כנראה ידע לנהל מו"מ עם הבנק שיגרום לבנק להביא לכם ריביות הרבה יותר נוחות מאשר הריביות שהייתם עשויים לקבל ללא יועץ המשכנתאות.

מה חשוב לעשות לפני שלוקחים משכנתא?

לפני שאתם מתכוונים לקחת משכנתא, במיוחד אם אתם עשויים לקבל סירוב, יש מספר דברים שחשוב מאוד לעשות:

  • עליכם לוודא שיש ביכולתכם לעמוד בתשלום ההחזרים לאורך זמן.
  • לוודא שיש בבנק ובמסלולים שהוצעו לכם אפשרות לדחות או להקפיא את התשלומים לתקופות לחוצות.
  • עליכם לשים לב להוצאות הנלוות עם המשכנתא, ההוצאות הן לא רק רכישת דירה, אלא גם שמאי שמגיע להעריך את שווי הנכס, שכר עו"ד וביטוח משכנתאות.
  • לוודא שסך התשלומים קטן ככל האפשר (כמובן בהתאם ליכולות ההחזר שלכם)

האופציה הכי בטוחה בשלב הזה היא להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה שיוכל לאסוף את כל הנתונים שלכם, לעשות לכם הערכת סיכונים,
להתאים לכם מסלולים לפי יכולות ההחזר שלכם, ולדעת לייעץ לכם איך להשיג משכנתא גם אם אתם עשויים לקבל סירוב.

בשורה התחתונה, משכנתא זה לא משחק ילדים! אי אפשר להחליט לנסות את מזלכם ולקבל סירוב, בתהליך לקיחת המשכנתא הזה אתם צריכים להיות מאוד מחושבים בכל צעד והחלטה שאתם עושים. לכן מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות שילווה אתכם מרגע חישוב הסיכונים לפני הפניה לבנק, ועד רגע קבלת המשכנתא.

כיום, ניתן למצוא בשוק יועצים שמתמחים בתחום משכנתאות למסורבים שמציעים שירות שבו הם בונים תוכנית פעולה, מתכננים את הצעדים הנדרשים ומיישמים אותם מול הבנקים, הרשויות והרגולטור. יועץ מומחה ובקיא בתחום, יאסוף את כל החומרים והמסמכים הרלוונטיים והנדרשים לבנק וזאת לצורך מתן האישור וכמו כן יתנהל בצורה הטובה ביותר מול המערכת. בנקים מסוימים, לעתים, נותנים דגש ומשקל לפרמטרים מסוימים, כך שיועץ משכנתא למסורבים מומחה ובעל ניסיון יידע לאיזה בנק כדאי ועדיף לפנות וכיצד לתכנן ולבנות את הבקשה למשכנתא באופן מיטבי ומותאם.

חברת משכנתא עכשיו זוהי חברת יועצי משכנתאות בין המובילות בתחומה, עם יועצים מנוסים ומקצועיים שיוכלו לעזור לכם בכל שלב בתהליך הארוך והמסובך הזה. אז למה אתם מחכים?  השאירו פרטים למטה ונחזור אליכם בהקדם.

דילוג לתוכן