השקעות נדל"ן בגרמניה כל מה שרציתם לדעת

מעבר להיותה מדינה היציבה והגדולה ביותר באיחוד האירופאי, גרמניה כבר הוכיחה שהיא מצליחה להתלבט בכל הנוגע להשקעות נדל"ן – ובשנים האחרונות ישראלים רבים בוחרים להשקיע באחת מהערים המתקדמות שלה. בסקירה הבאה אנחנו נדבר קצת על גרמניה, נכיר אותה מקרוב, את היתרונות של ההשקעה, איפה כדאי להשקיע וכמה יעלה לכם לקנות שם נכס? מוכנים? יצאנו לדרך.

גרמניה – מבט מלמעלה

גרמניה מונה אוכלוסייה של למעלה מ80 מיליון תושבים וממוקמת במרכז אירופה והיא נחשבת לאחת המדינות החזקות והמבוססות בתבל. היא גובלת בים הצפוני עם דנמרק, ממזרח פולין וצ'כיה, במערב גובלת עם צרפת, בלגריה והולנד ובדרום אוסטריה ושוויץ. גם לאחר המשבר הגדול ב2008 בו רוב המדינות בעולם השופעו – גרמניה המשיכה להיות יציבה וחזקה, דבר שחיזק מאוד את התפיסה בקרב המשקיעים כי זו אחת המדינות עם הכי פחות סיכונים בהשקעות. שיעורי אבטלה נמוכים, תמ"ג שממשיך לצמוח בשיעור יציב וגידול בתעסוקה ובאוכלוסייה – כל אלה ועוד רק מוכיחים שגרמניה היא מדינה עוצמתית ושיש סיבות רבות וטובות להשקיע בה.

עובדה מעניינת שכדאי לדעת – נכון להיום, כמחצית מההשקעות הנדל"ן בגרמניה – אלה משקיעים זרים. זו גם הסיבה שסביבת ההשקעות שם תחרותית ומומלץ לקבל ייעוץ מקצועי מיועצי השקעות שמחזיקים בהבנה עמוקה של השוק.

השקעות נדל"ן בגרמניה – מה היתרונות?

#1 מדינה חזקה בעלת יציבות כלכלית

כאמור, גרמניה נחשבת כבר שנים לכלכלה החזקה והמובילה ביותר באירופה והיא מככבת במקום הרביעי הדירוג העולמי. גם היום היא ממשיכה לצמוח כלכלית ושוק העבודה שלה מתפתח ללא הפסקה עם אחוזי אבטלה נמוכים מאוד.

#2 אפשרות לפיזור סיכונים טוב

שוק ההשקעות בגרמניה הוא מגוון ומתרכז בעיקר בערים הגדולות בגרמניה – ברלין., מינכן, קלן, המבורג ופרנקפורט. כל הערים בעלות סביבה כלכלית שונה וייחודית מה שמאפשר לכל משקיע להתאים את ההשקעה ולבצע פיזור סיכונים טוב יותר.

#3 מחירי שכירות נמוכים יחסית

ברוב הערים בגרמניה – מחירי השכירות עולים בקצב מאוד נמוך ממחיר הנכס, דבר שמפנה מקום לעליית מחירים בעתיד.

#4 ריבוי מתחרים = נזילות גבוהה

כאמור, שוק ההשקעות הנדל"ן בגרמניה נחשב ליחסית תחרותי בגלל שכל חברות הנדל"ן, משקיעים פרטיים, קרנות להשקעה וכו' – כולם כבר מושקעים וממשכים להשקיע בנדל"ן שם. למרות שהתחרות משפיעה על מחירי הנדל"ן – אפשר גם לומר שהיא יוצרת סביבה כלכלית נזילה עם אפשרויות למכירת נכס קלות, בלי הרבה כאבי ראש.

#5 תשואות יציבות

לפי בדיקות אחרונות שנעשו בשוק הנדל"ן בגרמניה, התוצאות מראות שיש יציבות גדולה בעשר שנים האחרונות בהשוואה לשווקים אחרים באירופה.

מיסוי נדל"ן בגרמניה – כל מה שאתם צריכים לדעת

לפני שאתם ממהרים להשקיע בנדל"ן בגרמניה – חשוב לבחון את מערכות המיסוי, זה נכון לכל מדינה, אבל עוד יותר מתבקש במדינות בחו"ל מכיוון שהחוקים מאוד משתנים. היות וגרמניה היא מדינה פדראלית, כלומר – בדומה לארצות הברית גם היא מורכבת ממדינות שונות שמעל כולן יש שלטון פדרלי מרכבי – בכל מדינה אחוז המס משתנה, אך השיטה היא זהה.

נתן דוגמה, כל משקיע אשר רוכש נדל"ן מניב בגרמניה יהיה מחויב לשלם מס רכישה, מס רכוש ומס ערך מוסף (מה שמוכר גם כמע"מ). חשוב לקחת בחשבון שהמע"מ בגרמניה נחשב ליחסית גבוה בהשוואה למדינות אחרות ועמד על 19%.

בנוסף, מס הרכישה שם נמוך משמעותית אך משתנה ממדינה למדינה, לרוב הוא נע בין 4% ל6% בלבד. מה לגבי מס רכוש? מדובר במס אשר מחושב בהתאם לערך הראשוני של הנכס ולכן ברוב המקרים הוא יהיה נמוך מחצי אחוז, במילים פשוטות יותר, מס רכוש הוא מס אפסי. כמו כן, יש מס על ההכנסה מנכס להשכרה למגורים, יחד עם זאת – המס מחושב בצורה פרוגרסיבית ויש התחשבות בלקיחת הלוואות או משכנתאות לצורך מימון הנכס. דבר אחרון, רשויות החוק בגרמניה מאפשרות לכל משקיע בנדל"ן למגורים להזדכות על חלק מהוצאות התפעול ואחזקה השוטפות בנכס, כך שתקבלו הקלה משמעותית בגובה מס.

ערים מומלצות להשקעה בגרמניה

אז כפי שכתבתנו קודם – גרמניה הין בין המדינות הגדולות באירופה ויש בה לא מעט ערים, לכן אם אתם משקיעים חדשים ללא ספק זה יכול להיות אתגר למצוא את הלוקיישן הנכון להשקעה. המומחים שלנו ריכזו לכם רשימה של הערים המומלצות ביותר להשקעה לשנת 2022.

ברלין  –  העיר הכי תוססת, צבעונית, צעירה ומגוונת (הישראלים הצעירים אוהבים), ברלין היא הבירה בעלת שוק שכירות פורה ובריא למדי. העיר מציעה מגוון ענק של דירות השקעות במחירים מגוונים והכי חשוב? נוחים זאת הודות לריבית האפסית. כאמור ברלין היא מקום מגוון ומשמשת בית גם למהגרים וסטודנטים זרים. צעירים מכל רחבי העולם מגיעים אליה כדי להגשים את חלומם וזו הסיבה שהיא גם נוחה יחסית כלכלית, זו גם הסיבה שהביקוש לנדל"ן לשכירות שם ממשיך לעלות בשנים האחרונות. ברלין מלאה בחברות תיירות, מסחר, הייטק, משרדי ממשלה ועוד שלל עסקים קטנים ובינוניים שתורמים לכלכלת הבירה.

דיסלדורף – דיסלדרוף פחות מוכרת לישראלים, זו היא העיר בירה של נורדריין וסטאפלה ונמצאת בצפון מערב גרמניה. עיר יפיפיה, נמצאת על גדות הנהר ריין. אמסטרדם האהובה על ישראלים נמצאת במרחק של שעתיים בלבד משם. דיסלדורף מונה יותר מחצי מיליון תושבים, רובם צעירים סטודנטים שלומדים באוניברסיטאות השונות בסביבה. זו הסיבה שמדובר בעיר בעלת בסיס יציב לשוק השכירות המקומי. דיסלדורף ידועה בפני המשקיעים הודות לכלכלה היציבה שלה.

קלן –  קלן היא העיר הגדולה ביותר במדינת נורדיין וסטאפליה, גם היא נמצאת על גדות נהר הריין ונכון לשנת 2021 מונה כמיליון וחצי תושבים בעיר עצמה ועוד שלוש מיליון במטרופולין העיר. קלן היא עיר מרשימה עשירה בהיסטוריה מפוארת וכמובן כלכלה חזקה – היא ממגנטת אליה משקיעים מכל רחבי העולם וגם חברות הייטק ענק, חברות תעשייה, מסחר וסטודנטים מכל רחבי העולם.

 

אולי יעניין אותך לקרוא גם על השקעות נדלן ביוון >> 

מה התשואה הצפויה בגרמניה בהשוואה לישראל?

כאמור, גרמניה הינה מדינה פדראלית ענקית שמורכבת ממספר מדינות שונות, בדיוק כמו ארצות הברית. זו הסיבה גם שהתשואה עשויה להשתנות בהתאם מעיר לעיר ומדינה למדינה. לדוגמה: בברלין התשואה הממוצעת נעה בין 3 ל4.5 אחוז בערך. למרות שהתשואה הזו לא נחשבת לגבוהה ביותר ברחבי אירופה – היא כן היציבה ביותר, פקטור שהוא חשוב מאוד בכל הנוגע להשקעות. אם נשווה את העניין הזה לישראל, התשואה על דירה בארצנו לרוב תעמוד על 3 עד 6 אחוז, אולם שוק הנדל"ן שלנו לא יציב בכלל, בלשון המעטה. אז מה המסקנה? למרות שבמדינות וערים אחרות תוכלו להשיג תשואה גבוהה יותר על נכס, אך מחיר ההשקעה הראשוני גבוה משמעותית מהמחיר בברלין. כמו כן, "בועת הנדל"ן" בישראל היא לא סתם ביטוי, אין כאן שום פיקוח ולפי התחזיות היא עלולה להתפוצץ למשקיעים רבים בפנים. אז מה עדיף לדעתכם?

השקעות נדלן בגרמניה מה צריך לדעת

חושבים להשקיע בנדל"ן בגרמניה? המומחים שלנו יכולים לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים! לתיאום שיחת ייעוץ חינמית – השאירו את הפרטים שלכם, מבטיחים לחזור אליכם בהקדם:

אז כמה זה עולה להשקיע בנדל"ן בגרמניה?

אז כמה עולה דירה בגרמניה? התשובה לכך מאוד מורכבת מהסיבה הפשוטה שכמו כל קניית נכס – זה תלוי בגודלו של הנכס, המיקום, המיסוי ועוד. דירות טובות בערים מרכזיות יעלו לכם סביב ה 2200 יורו פר מטר רבוע. בנוסף, ההון העצמי שדרוש למשכנתא בגרמניה הוא גבוה משמעותית בהשוואה לישראל. למעשה, כמחצית מעלות הנכס צריכה להגיע מכם, יחד עם זאת – אתם יכולים להיות רגועים כי עלויות הנכס שם נמוכות משמעותית מישראל. הריביות על משכנתאות בגרמניה נוחות וגמישות, עומדות בערך על 4% בלבד – מה שמאפשר לכם להיכנס להרפתקאות השקעות בראש רגוע ושקט, בלי שום הפתעות.

אגב, אם אתם מתכננים לקנות דירה קיימת שמתגוררים בה שוכרים – אתם תוכלו לקבל הטבות מיוחדות מהבנק ומגרמניה כדי לבצע את הרכישה. איך זה הגיוני? לא יודעים אם כבר ציינו את זה, אבל ממשלת גרמניה אוהבת לדאוג לרווחת האזרחים שלה ולכן יש לה אינטרס מובהק לעודד בעלים חדשים לדירה לשמור על רציפות השוכרים בדירה.

חשיבות יועץ משקיעים בתהליך

אין מה לעשות – ככה אנחנו הישראלים, לא כל כך אוהבים לשלם אקסטרות לבעלי מקצוע, במיוחד אם אפשר לוותר על זה מראש. נשמע לכם מוכר? אז חשוב שתדעו שבתחום השקעות נדל"ן בחו"ל בכלל ובגרמניה בפרט, יש חשיבות רבה לסיוע של יועץ משכנתאות. הסיבה לכך מאוד פשוטה, יועץ השקעות נדל"ן הוא בעל ניסיון עשיר ומחזיק בידע יקר ערך, קשרים ומספק לכם ערך נוסף. בסופו של דבר, למרות שתצטרכו "להוסיף כסף", אתם תחסכו בדרך המון מכפי שהייתם עושים את אותו תהליך בלי יועץ משכנתאות. לא פעם, שאנחנו מצלילים להפוך ללקוחות שלנו עסקה גבולית – לעסקה רווחית הרבה יותר. לחילופין, אנחנו גם עוצרים לקוחות שלנו מלהגיע למצב שהם נכנסים לעסקה לא כדאית.

צריך לזכור שעם כל הכבוד לידע שלכם בתחום ההשקעות נדל"ן בישראל – בחו"ל זה עולם אחר לחלוטין. המונחים הם שונים ואפשר אפילו לומר שאין באמת קשר בין שוק הנדל"ן בישראל לשוק הנדל"ן בגרמניה – זה מתבטא בדרך ביצוע העסקה, מיסים, אופן עבודת המתווכים, ביצוע העסקה, תנאי משכנתא ועוד.

האותיות הקטנות – או…על ההוצאות הנוספות שיש ברכישת נכס להשקעה בגרמניה

סעיף זה נכון גם לגבי השקעות נדל"ן בארצות הברית ובעוד מדינות רבות – אבל הנה כמה דברים שאתם חייבים לקחת בחשבון כשאתם קונים נכס להשקעה בגרמניה:

עלויות תיווך – גרמניה זה לישראל, ולצערכם ואולי גם שמחתכם אתם תצטרכו להיעזר במתווך מקומי מכיוון שאחרי הכול מדובר בעסקה מעבר לים. בגרמניה, העמלה של המתווך נגזרת כמובן מכיסו של הרוכש. החדשות הטובות בנושא – שבניגוד לישראל, בגרמניה יש פיקוח ממשלתי בנושא ומחירי התיווך סבירים.

עורכי דין – בדיוק כמו ברכישת נכס בארץ, גם בגרמניה אתם תצטרכו ייעוץ וליווי של עורך דין מקצועי במהלך רכישת הדירה.

ייעוץ מקצועי של יועץ השקעות נדל"ןנושא חשוב שהרבה משקיעים מתחילים מנסים להתעלם אך בהמשך מתחרטים. כאשר אתם מחליטים לרכוש דירה בחו"ל, אנחנו באמת ממליצים לכם לא לעשות את זה לבד ובגלל כמה מדריכים שקראתם באינטרנט. תיעזרו בחברה מקצועית, שממוקמת בישראל ודוברי עברית שיוכלו להעניק לכם שירותי ייעוץ וליווי השקעות נדל"ן בגרמניה או בחו"ל בכלל.

השקעות נדלן בגרמניה

אולי יעניין אותך גם:

השקעות נדל"ן באנגליה כל מה שרציתם לדעת

השקעות נדל"ן באנגליה

שוק הנדל"ן הבינלאומי משתנה במידה ניכרת ברחבי העולם. לשוק הנדל"ן הבריטי בכללותו יש תשואות ממוצעות

דילוג לתוכן