השקעות נדל"ן בארצות הברית – כל מה שאתם צריכים לדעת

במהלך השנים האחרונות, משקיעים ישראלים רבים מביעים עניין בהשקעות בנכסי נדל"ן בארה"ב. הסיבה למגמה זו מורכבת מניסיון למצוא עסקאות מקרקעין ונדל"ן אטרקטיביות ומשתלמות בחו"ל, מחוץ לגבולות מדינת ישראל, שניתן לממש ולבצע עם הון עצמי נמוך מכפי שנדרש בארץ ועם סיכוי ופוטנציאל להשגת תשואה טובה וגבוהה יותר וזאת תוך ניצול של המשבר הפיננסי שפרץ בארה"ב במהלך שנת 2008 שהביא לירידה במחירי הנדל"ן ויצר מגוון הזדמנויות להשקעה שחלקן הגדול זמינות גם היום. עבור המשקיע הישראלי, השקעות בחו"ל ובארה"ב בפרט מחייבות ביצוע מחקר יסודי ומעמיק וכן ידע מקדים שימנעו טעויות וסיכונים מיותרים העלולים להוביל לאיבוד הונו. במאמר הבא נציג בפניכם סקירה כוללת ומקיפה הנוגעת בנושאים החשובים על השקעות נדל"ן בארצות הברית שכל משקיע חייב להכיר טרם ביצוע ומימוש העסקה. המידע המוצג הינו רלוונטי הן למשקיעים מתחילים והן למתקדמים כאחד.

מה הופך השקעות נדל"ן בארצות הברית לכל כך כדאיות? קצת על ההמאפיינים של שוק הנדל"ן בארה"ב...

שוק הנדל"ן בארה"ב מציע מגוון רחב של אפשרויות השקעה וזאת בזכות ההבדלים במאפיינים השונים של האוכלוסייה, הצריכה והתרבות בשטחים ובאזורים השונים. על מנת להבין את גודלו של השוק יש לשים לב לנתון הבא: כיום, בארה"ב חיים כ – 329 מיליון בני אדם. ישנם גורמים רבים העשויים להשפיע על הכדאיות של ההשקעה ועל מאפייניה, בהם: רמת הפשיעה באזור של הנכס, מצב סוציו – אקונומי של התושבים שמתגוררים באזור, מצבים של הגירה חיובית או שלילית, מידת הביקוש לפתרונות מגורים בשכירות באזור ועוד.

 

ההבדלים המרכזיים בין שוק הנדל"ן בישראל לשוק בארצות הברית:

מחיר הנכסים

העלות של דירות ובתים בארה"ב זולה בצורה משמעותית בהשוואה למחירי נכסי הנדל"ן בישראל. על מנת להמחיש את העובדה הזו, הרי שניתן למצוא, בקלות יחסית, בית צמוד קרקע רחב ידיים בארצות הברית בסכום שהינו שווה ערך למחירה של דירת שלושה חדרים באחת מהערים באזורי הפריפריה בישראל.

שווי הקרקע

למחירה של הקרקע בארה"ב אין משקל משמעותי וכה רב כמו בישראל ובנוסף, עלויות הבנייה שם הינן זולות יותר. בשל ריבוי הסופות ורעידות האדמה שפוקדות באופן תדיר את ארה"ב, נדרש לספק פתרונות דיור מהירים ומשום כך, נהוג לבנות בארה"ב בתי מגורים רבים בבנייה טרומית וכן לבחור בטכניקות ושיטות בנייה מעץ שהינן מהירות וזולות באופן יחסי. התוצאה הינה שעלותם של המבנים בארצות הברית זולה יותר, אולם עלויות התחזוקה עשויות להיות גבוהות. בסיכום הכולל הנתונים והעובדות הללו מוזילים מאוד את מחירי נכסי הנדל"ן במדינה וזאת בהשוואה לישראל.

שקיפות 

 בארה"ב מתקיימת שקיפות מנהלתית מלאה, כאשר הליך רכישת נכס נדל"ן הינו מוסדר מהבחינה החוקית והמשפטית, מה שהופך הליך זה לפשוט ונוח הרבה יותר בהשוואה לתהליך בישראל.

הזדמנויות השקעה אטרקטיביות ומניבות - מחירים נמוכים והיצע עצום של נכסי נדל"ן

כתוצאה מהמשבר הכלכלי שפקד את ארה"ב, משקיעים שהינם בעלי עין חדה זיהו במהירות את ההזדמנויות המשתלמות המונחות לפניהם והחלו לגלות ולהביע עניין בהשקעות נדל"ן בארה"ב. בשל החמרה בתנאים הנדרשים לקבלת משכנתא שהבנקים וגופי ההלוואות השונים הציבו, האזרחים והמשקיעים האמריקאים התקשו לממש ולנצל את המצב ואת ההזדמנות, מה שהותיר את שוק הנדל"ן פתוח בפני משקיעים זרים מבחוץ והתוצאה הינה גידול בביקוש למגורים בשכירות. למרות שעברו לא מעט שנים מאז המשבר ומחירי הנדל"ן כבר התאוששו והחלו במגמת עלייה הדרגתית, הם נותרו נמוכים ביחס למדינות רבות בעולם ובמיוחד ביחס למדינת ישראל.

אפיקי ההשקעה האיכותיים והמובילים כיום בארה"ב

#1 רכישה של בית פרטי – Single Family

רכישה של בית פרטי שהינו צמוד קרקע מקנה לבעלים שלו זכות בעלות בלעדית הן על הנכס והן על הקרקע שעליה הוא נמצא ועומד וזאת יחד עם הזכויות והחובות השונות שבאות עמו. על אף שהמחיר של בית צמוד קרקע הינו גבוה יותר, יותר קל לקבל אישור עבורו למשכנתא, וניתן לחזות במדויק את מאזן ההכנסות וההוצאות שצפוי. רובם של הבתים הללו מרוחקים, ברוב המקרים, ממרכזי הערים כך שהמשימה למציאת שוכרים עלולה להיות מאתגרת, אך הנתונים מראים שרובם של האמריקאים מעדיפים להתגורר בבתים צמודי קרקע.

#2 רכישת דירה בבניין מגורים או בקומפלקס

רכישת דירה בבניין מגורים או בקומפלקס מעניקה לרוכש  בעלות אך ורק על הדירה ובשונה מישראל, בנייני דירות בארצות הברית שמכונים גם קונדומיניום, עשויים להכיל מאות דירות השייכות לבעלים שונים. כל בעלי הדירות חייבים לשלם ועד בית לצורך הניהול השוטף ואחזקת הבניין. הדירות האלו הינן זולות יחסית ובבניינים רבים ישנן תוספות שונות דוגמת בריכה וחדר כושר, אך יש להביא בחשבון, שישנם עוד מאות ולעתים אלפי דיירים נוספים, גוף שמנהל את הבניין ותקנון בניין, כך שתשלום ועד הבית עלול להיות גבוה יחסית ובמיוחד במידה והבניין משודרג וכולל תוספות המשפרות את איכות החיים של הדיירים.

 

המדריך המלא להשקעות נדלן בארצות הברית
pexels-arthur-brognoli-2346925
#3 השקעה קבוצתית – Multi Family

השקעה בנדל"ן בארצות הברית כחלק מקבוצה של אנשים מתבצעת באמצעות סוכנות תיווך או חברת ניהול בעסקה מסוג זה, המשקיעים רוכשים יחד בניין שלם או קומפלקס של דירות בארה"ב. השקעה מהסוג הזה דורשת הון עצמי נמוך יחסית, אך הסיכון גבוה יותר, משום שמדובר בהשקעה שדומה לרכישה של מניה או חלק יחסי וזאת בהתאם לסכום של ההשקעה. השקעה קבוצתית בשיטת מולטיפמילי מתאימה גם עבור משקיעים בעלי סכום השקעה שהינו נמוך יותר, אך היא ממחייבת הסכמה ותיאום בין כל המשקיעים שתלויים בגוף שמנהל את ההשקעה.  משקיע שבוחר במסלול הזה לא יהיה שותף בניהול השוטף של הנכס וכמעט שלא יתעסק בו, אך מהסיבה הזו הוא יידרש לשלם סכום גבוה יותר עבור עלויות הניהול ובמקרים שבהם הנכסים אינם מושכרים, הרי שההוצאות והעלויות הללו עלולות להיות גבוהות באופן מיוחד.

#4 השקעה בנדל"ן מסחרי

השקעות בנדל"ן מסחרי בארה"ב כוללות עסקאות רכישה של משרדים, מבני תעשייה, חנויות, בתי מלון, מרכזים לוגיסטיים, מבני ציבור ועוד שאינם מיועדים לשמש למטרת מגורים אלא נועדו להשכרה לגופים ציבוריים ועסקיים. ברוב המקרים ניתן להשכיר את הנכס המסחרי במחיר יותר גבוה מנדל"ן למגורים, אולם ההוצאות השונות שהוא מחייב את בעליו הינן גבוהות יותר. עם זאת, היתרונות בהשקעה בנדל"ן מסחרי הם שהשוכר עשוי להיות גוף ציבורי או ממשלתי ובמקרה הזה הסיכון שייווצרו בעיות עם דמי השכירות נמוך בהרבה. מעבר לכך, אין שוני והבדלים מהותיים רבים בין השקעות בנדל"ן מסחרי לבין השקעות בנדל"ן למגורים ונדרש

בדיקות חשובות שיש לבצע טרם ביצוע עסקאות והשקעות בנדל"ן בארצות הברית

  • מיקום הנכס  – ההבדלים והפערים שבין האזורים השונים ברחבי ארה"ב הינם, בדרך כלל, מהותיים ומשמעותיים ויקבעו, במידה רבה, את כדאיות ורווחיות ההשקעה והעסקה ולכן הבחירה של המיקום שבו תתבצע ההשקעה, חייבת להביא בחשבון כמה פרמטרים:
  • ביקוש לשכירות באזור – נכס שאינו מושכר מחייב את בעליו לשלם עבורו ועד בית, ארנונה, מיסים ועלויות והוצאות נוספות ומצב שכזה עלול להוביל להפסדים. על אף העובדה שאין מדד המצביע באופן חד משמעי ומדויק על מידת הביקוש לשכירות באזור ספציפי, בהחלט ניתן לבחון את הביקוש לפי רמת התפוסה של נכסים באותו אזור. בנוסף, הימצאותם של מוסדות חינוך והשכלה ומרכזי תעסוקה שונים כגון אוניברסיטאות ובתי חולים מושכים אוכלוסייה איכותית לאזור. באופן כללי, עדיף לאתר אזור ומקום שמבוצעים בו עבודות ותהליכי פיתוח וכזה שממוקם בסמוך לעורקי תחבורה וראשיים וכבישים מרכזיים, מרכזי קניות וכו'.
  • אופייה של האוכלוסייה שמתגוררת בשכונה – המצב הסוציו – אקונומי באזור ההשקעה משפיע על משיכת משקיעים ואנשים לאזור וכן על האפשרות והיכולת להשכיר את בפועל את  הנכס שרכשתם. מומלץ לבדוק בסיוע של יועץ משקיעים מומחה ומנוסה שמכיר את האזור, מהי רמת ההכנסה הממוצעת למשפחה ואת אחוז המובטלים, נתונים אלה יעזרו לקבוע את גובהה הריאלי של השכירות ואת רמת ומידת הסיכון לבעיות וסיבוכים בהתמודדות מול שוכרים שלא משלמים. רצוי לבדוק באופן יסודי ומעמיק את רמת הפשיעה בסביבה, איכותם של מוסדות החינוך, רמת האוכלוסייה ועוד כמה היבטים. במקרים רבים, נכס שהמחיר שלו הינו נמוך מדי עשוי להעיד ולהצביע על אזור שבו יש פשיעה רבה או אחוז אבטלה גבוה.
  • מחירי נכסי הנדל"ן וגובה דמי השכירות הממוצע  – בדיקה של מחירי השוק באזורים השונים המיועדים להשקעה, תשפיע ותקבע במידה רבה את האזור של ההשקעה. בדיקה של גובה דמי השכירות הממוצע מסייעת לחישוב התשואה. ליווי וייעוץ הניתנים על ידי יועץ משקיעים מומחה ומנוסה בתחום השקעות נדל"ן בארה"ב, יאפשרו ביצוע בדיקות מקצועיות מקדימות החיוניות על מנת להבטיח שההשקעה שלכם תהיה כדאית, משתלמת ובטוחה.
  • מפקד האוכלוסין – הגירה שלילית עלולה להעיד ולהצביע על בעיות שונות באזור ובדרך כלל יהיה קושי למכור או להשכיר את הנכס באזור שבו יש הגירה שלילית בעוד שמצב של הגירה חיובית יצביע על עלייה בערכם של נכסי הנדל"ן באזור. לכן מומלץ לבדוק מהי כמות התושבים באותו אזור המיועד להשקעה לאורך השנים.
  • תשואה ממוצעת – הנתון הזה הינו חשוב במיוחד לבחינת כדאיות ההשקעה ומעיד על נתונים ופרמטרים נוספים. באופן כללי, ככל שרמת הסיכון באזור הינה גבוהה יותר, כך חשוב שהתשואה שתתקבל תהיה גבוהה יותר וזאת במטרה להצדיק את ההשקעה ונטילת הסיכון. יועץ משקיעים שמלווה אתכם באופן אישי, יבצע הערכת סיכונים מקצועית וייבחן באופן מעמיק את על הפרמטרים המשפיעים על מידת הסיכון ועל התשואה שניתן להשיג בהשקעה בנכסי נדל"ן באותו אזור. הבדיקות הללו יבטיחו שההשקעה שלכם תתבצע בצורה שקולה והגיונית ובהתאם לנתונים בשטח.
  • חוקים ומיסים  – בכל מדינה ברחבי ארה"ב ישנם חוקים, תקנות ומיסים שונים שקשורים לנדל"ן. חשוב לבדוק בסיוע של יועץ משקיעים בעל ניסיון ומומחיות בתחום המיסוי בארה"ב, מהו החוק שקובע בנוגע לשוכר שאינו משלם, אילו מיסים יש לשלם לעירייה והאם קיימים חוקים מיוחדים לנדל"ן, דוגמת איסור לרכישת נכסי נדל"ן שלא באמצעות חברת נדל"ן מקומית וכו'.
  • שוכרי הנכס  – אחד הפרמטרים החשובים להשקעה מוצלחת הינו בחירה נכונה של השוכרים, בין אם שהם מתגוררים כבר בנכס ובין אם שאתם מכניסים אותם. כל בעל בית שואף שהדיירים ששוכרים את הנכס שלו ישלמו בזמן וישתדלו לשמור על הנכס. מהסיבה הזו יש לבחון מהי יכולת ההשתכרות של הדיירים השוכרים, האם היא יציבה ורצוי לבדוק גם את העבר שלהם בכל הנוגע לעבירות על החוק וחובות.

מתכננים להשקיע בנדל"ן בארצות הברית? אל תוותרו על ייעוץ וליווי מקצועי מידי יועץ משקיעים...

רכישת בתים בארה"ב טוב שתתבצע בליווי של חברה מקצועית המתמחה בתחום השקעות בנדל"ן בארצות הברית. החברה מהווה גוף משפטי בלתי תלוי וניטראלי שכולל: יועץ משקיעים מומחה, עורכי דין וסוכני ביטוח שמורשים לעסוק ולבצע רישום של בעלות על בתים ודירות בארה"ב. אנשי המקצוע יבחנו את הנכס ואת המעמד שלו מהבחינה המשפטית במטרה לוודא שלא רשומים חובות או שעבודים עליו.  יועץ המשקיעים יהיה אחראי לתהליך הרכישה וההשקעה כולל העברת כספים בין הרוכש למוכר, העברת הבעלות ורישום הנכס בטאבו.

אם אתם כאן אולי יעניין אותכם לקרוא גם השקעות ביוון – המדריך המלא >> 

מהם השלבים בתהליך רכישת נכס נדל"ן בארה"ב?

בשלב הראשון של תהליך ההשקעה, הלקוח המשקיע ייפגש עם יועץ משקיעים מומחה בנדל"ן שפועל ברחבי ארה"ב. המטרה של הפגישה הינה איתור ואפיון הצרכים האישיים של הלקוח על מנת למצוא נכס  שעונה באופן אופטימלי לכל המטרות של ההשקעה ויעמוד בדרישות שלו בצורה מיטבית. לשם כך יועץ המשקיעים, בשיתוף עם כל גורמי המקצוע האחרים הרלוונטיים, יבינו מהו התקציב שאותו המשקיע יכול ומעוניין להשקיע, מהו המיקום שבו הלקוח מעוניין לאתר נכסים להשקעה, מהו אופי וסוג הנכס שהוא מעוניין לרכוש וכו'. לאחר איתור דרישות, מטרות וצורכי הלקוח, ניתנים לו טיפים שונים והצעות עבור נכסים אטרקטיביים.

כיצד מתבצע תהליך רכישת הנכס?

  • לצורך הרכישה של הנכס בפועל, המשקיע נדרש להמציא מסמך המכונה POF שמונפק ע"י הבנק בו למשקיע יש חשבון. המסמך מהווה עדות וראיה לכך שלמשקיע ישנם המשאבים הכלכליים הדרושים לרכישה של הנכס. כאשר בידי המשקיע קיים הסכום המלא הנדרש לביצוע עסקת הרכישה, יש להציג ולהגיש צילום או העתק מצב החשבון. במידה והמשקיע נטל משכנתא לצורך ההשקעה, יהיה עליו להציג מסמך מתאים מהגוף שמלווה אותו המציג גם את גובה המשכנתא שהוא לקח.
  • בשלב השני מוגשת למוכר הנכס ההצעה בצירוף המסמך שמגבה ומאשר את היכולת הכלכלית של המשקיע. בשלב הזה, ייתכן שהמשקיע יתבקש ויידרש להעביר תשלום מקדמה, כאשר המוכר מחויב להשיב להצעה בתוך זמן מוגבל שהוסכם ומפורט בהצעה. במקביל, חשוב לוודא את התקינות של הנכס ובמידת הצורך להגיש דו"ח שמפרט ליקויים קיימים ותיקונים שנדרש לבצע על מנת לאשר את הנכס למגורים.
  • בשלב הבא תושג הסכמה עם הצד המוכר לגבי מחיר הרכישה והמוכר יחתום על ההצעה שהקונה הגיש. מהרגע הזה, לרשות הצדדים עומדים שלושה ימים בהם הם רשאים לערער על ההסכם והחוזה, כאשר, בדרך כלל, הערעור מתבצע באמצעות עורך דין. לאחר שהחוזה נחתם, הנכס עובר בדיקה מקיפה על ידי אנשי מקצוע מטעם חברת ההשקעות ויועץ המשקיעים.
  • בתום תהליך הרכישה ועל מנת לסגור ולסיים את העסקה, הכסף עבור הנכס מועבר לחשבון הנאמנות של חברת ההשקעות ובתיאום עם יועץ משקיעים, הסכום מועבר למוכר ומתבצעת העברת בעלות על הנכס.

בנוסף, בהתאם לחוק בארה"ב חשוב לדאוג לרכישה של פוליסת ביטוח לדירה ולהסדיר את נושא המשכנתא במידה ונלקחה. לאחר רכישה של נכס בארה"ב, מקובל להיעזר בשירותיה של חברת ניהול שדואגת לטיפול שוטף בנכס. התפקיד של החברה הינו לתחזק את הנכס ולדאוג בכל הנוגע להשכרתו. דמי הניהול משולמים לחברה מדמי השכירות.

מיסוי נדל"ן בארה"ב

  • ביטוח הנכס – משולם בתשלומים חודשיים או אחת לשנה, כאשר העלות משתנה בהתאם לשווי הנכס, היקף הפוליסה ועוד והיא עומדת על כ –  $30 עד $100 בממוצע לחודש.
  • ועד בית  – כאשר רוכשים בית, דירה בבניין מגורים או בקומפלקס יש לשלם עבור הוצאות תחזוקה ותיקונים על הבית.
  • דמי ניהול – משולמים לחברת ניהול מדמי השכירות שהיא גובה מהדיירים. העלות נעה בממוצע בין 8% ל- 10% מגובה דמי השכירות.

גובה המס הנהוג בארה"ב עומד על 10% ל- 35% וזאת בהתאם למדרגות המס השונות.

כמה מילים אחרונות,

השקעה בנדל"ן בארצות הברית עשוי להיות צעד נכון, משתלם וחכם, אולם חשוב לוודא שקבלת ההחלטות של המשקיע מתבצעת באופן מושכל ומשום כך חשוב שלא לוותר על קבלת ליווי וייעוץ מגורמים מומחים ומנוסים בתחום ובראשם יועץ משקיעים שמכיר היטב את שוק הנדל"ן בארה"ב. אם אתם חושבים להשקיע בנדל"ן בארצות הברית – אנחנו מזמינים אותכם ליצור איתנו קשר עוד היום, תוכלו להשאיר גם את הפרטים שלכם למטה ואחד היועצים שלנו יחזור אליכם בהקדם. 

 

המדריך המלא להשקעות נדלן בארצות הברית

אולי יעניין אותך גם:

דילוג לתוכן